고금리를 유지하다가 금리가 내려가기 시작하면 우리들 모두들 기존 대출의 금리는 내리기 위한 노력들을 하게 되는데요.
그중에 주택담보대출의 이자를 낮추는 행동은 가계 재정 개선에 가장 큰 핵심내용이 아닌가 싶습니다.
최근 은행채 금리가 하락하면서 은행권 주택담보대출 평균 금리가 17개월 만에 최저 수준으로 떨어지면서, 금융회사들이 소비자를 끌어모으기 위해 치열한 경쟁을 벌이며 시중 5대 은행의 주담대 평균 금리가 연 1%포인트가량 낮아졌다고 합니다.
그럼 주택담보대출과 주택담보대출 갈아타기가 무엇인지 알아 보도록 하겠습니다.
주택담보대출이란?
주택담보대출은 주택이나 아파트와 같은 부동산을 담보로 받아서 금융기관이 대출을 해주는 상품이며, 주로 주택이나 아파트를 구매 할 때 부족한 자금을 충당할 목적으로 대출을 받게 됩니다.
1. 대출한도
대출 한도는 주로 담보물과 상환능력을 전반적으로 고려하여 책정 되게 됩니다. 주택담보대출에서 한도를 책정하는 기준으로 DTI (Debt-to-Income ratio), DSR (Debt-Service Ratio), LTV (Loan-to-Value ratio)가 있습니다.
- DTI (Debt-to-Income ratio):
- DTI는 대출자의 총 채무 상환 능력을 평가하는 지표로, 대출자의 월 소득 대비 총 채무의 비율을 나타냅니다.
- 주택담보대출의 경우, 월 소득에 대한 채무 상환액을 비교합니다. 이때 채무 상환액에는 주택담보대출 이외의 다른 부채들도 포함됩니다.
- 일반적으로 DTI가 낮을수록 대출자의 채무 상환 능력이 높다고 판단됩니다.
- DSR (Debt-Service Ratio):
- DSR은 대출자의 총 채무 상환액을 월 소득으로 나눈 비율로, 주택담보대출의 경우 월별 주택 대출 상환액을 월 소득으로 나눈 값을 나타냅니다.
- 주택담보대출의 DSR은 대출자가 주택 대출 상환을 위해 매달 지불해야 하는 금액(이자 및 원금 상환액)을 월 소득으로 나눈 값입니다.
- 일반적으로 DSR이 높을수록 대출자의 채무 상환 능력이 낮다고 판단됩니다.
- LTV (Loan-to-Value ratio):
- LTV는 대출한 금액에 대한 담보물 가치의 비율로, 주택담보대출에서는 부동산의 가치에 대한 대출한도를 결정할 때 사용됩니다.
- LTV가 높을수록 대출한도가 높아지지만, 대출의 리스크도 증가합니다. 따라서 LTV가 높을수록 대출의 이자율이 상승할 수 있습니다.
- 일반적으로 LTV는 주택의 시장 가치에 대한 대출한도를 백분율로 표시합니다. 예를 들어, LTV가 80%이면 부동산 가치의 80%까지 대출을 받을 수 있습니다.
이러한 지표들은 주택담보대출 신청 시 금융기관이 대출자의 신용평가 및 대출 가능성을 평가하는 데에 사용됩니다. 일반적으로 금융기관은 DTI, DSR, LTV 등을 종합적으로 고려하여 대출 승인 여부와 대출 조건을 결정합니다.
2. 대출기간
대출 기간은 최대 50년에 걸쳐 상환할 수 있습니다. 기간이 길면 월 상환액은 낮아지지만, 총 이자 비용이 증가할 수 있습니다.
3. 상환방법
대출 상환 방법에는 주로 원리금균등상환과 원금균등상환 두 가지가 주요한 방법이 있습니다.
- 원리금균등상환:
- 원리금균등상환은 대출 기간 동안 매월 일정한 금액을 상환하는 방식입니다. 매월 상환하는 금액은 이자와 원금의 합으로 구성됩니다.
- 대출 초기에는 이자 비중이 높고 원금 상환 비중이 낮으며, 시간이 지남에 따라 이자 비중은 감소하고 원금 상환 비중이 증가합니다.
- 이 방식은 대출 기간 동안 매월 동일한 상환액을 지불해야 하므로, 대출 상환액을 예측하기 쉽고 예산을 세우기 용이합니다.
- 원금균등상환:
- 원금균등상환은 대출 기간 동안 매월 원금 상환액이 일정한 방식으로 상환되는 방식입니다. 이자는 남은 원금에 대해 계산되며, 이자를 제외한 나머지 금액이 원금 상환으로 지불됩니다.
- 매월 상환하는 금액은 대출금액을 대출 기간으로 나눈 값으로 설정됩니다. 따라서 대출 초기에는 상환액이 높고 시간이 지남에 따라 점차 감소합니다.
- 이 방식은 대출 기간 동안 전체 원금을 균등하게 상환하므로, 대출 상환 초기에 원금 상환 비중이 높아지는 것을 특징으로 합니다.
원리금균등상환과 원금균등상환 중 어떤 방식을 선택할지는 대출자의 개인적인 상황과 상환 계획에 따라 다릅니다. 원리금균등상환은 대출자가 전체 대출 기간 동안 예측 가능한 상환금액을 원하는 경우에 적합하며, 원금균등상환은 대출 초기 원금 상환 부담을 줄이고자 하는 경우에 적합합니다.
주택담보대출 갈아타기란?
주택담보대출을 갈아타기(리파이낸싱)는 기존의 주택담보대출을 새로운 대출 상품으로 대체하는 것을 말합니다. 이를 통해 대출 조건을 개선하여 이자율을 낮출 수 있습니다.
1. 갈아타기 조건
- 금액 : 기존 주택담보대출 잔액과 동인하거나 적은 금액이여야만 신청가능 합니다.
- 기간 : 기존의 기간과 동일하거나 짧아야 합니다. 연장을 하려면 추가적인 심사와 서류가 필요로 합니다.
- 담보 : 기존의 담보와 동일해야 합니다. 담보를 변경하려면, 추가적인 심사와 서류가 필요로 합니다.
- 제한 : 한주택에 여러개의 주택담보대출이 있을경우 불가 하니다.(등기부등본산 그저당권 설정도도 1건이어야 가능)
2. 주택담보대출 갈아타기 가능한 금융기관
갈아타기가 가능한 금융기관은 총 32곳입니다.
- 은행 : 산업, 씨티, 수협, 농협, 신한, 우리, SC제일, 기업, 국민, 하나, 대구, 부산, 광주, 전북, 경남, 제주, 케이, 카카오
- 제 2금융권 : SBI, JT친애, OK, 현대캐피탈
- 생명보험 : 삼성, 한화, 교보, 푸본, 농협, 흥국
- 손해보험 : 삼성, 현대, KB, 농협
3. 주의사항
- 중도상환수수료: 기존의 대출을 상환할 때, 중도상환수수료가 발생할 수도 있습니다. 중도상환수수료는 잔액의 일정 비율로 적용되며, 상품마다 다르게 적용됩니다. 중도상환수수료가 너무 높으면 갈아타기의 이점이 줄어 듭니다.
- 이자율 차이: 이자율이 기존의 이자율보다 낮아야 합니다. 이자율 차이가 작다면, 효과가 미미할 수 있습니다. 이자율 차이가 크다면, 비용을 빨리 회수할 수 있습니다. 이자율 차이를 계산할 때는, 연체이자, 연장이자, 가산이자 등을 고려해야 합니다.
- 신용등급 변동: 신용등급이 기존의 신용등급과 다를 수 있습니다. 신용등급이 낮아지면, 승인이 어려워지거나, 금리가 높아질 수 있습니다. 신용등급이 높아지면, 승인이 쉬워지거나, 금리가 낮아질 수 있습니다. 신용등급은 대출 상환 이력, 소득, 부채, 보증, 연체 등에 영향을 받습니다.
- 갈아타기 비용: 비용은 기존의 비용과 다를 수 있습니다. 갈아타기 비용에는 중도상환수수료, 신규수수료, 인지세, 등기비, 감정비, 보험료 등이 포함될 수 있습니다. 비용이 너무 높다면, 이득이 줄어들 수 있습니다. 갈아타기 비용을 절감하기 위해서는, 각 금융기관의 할인 혜택이나 면제 조건을 확인해야 합니다.
이상, 주택담보대출과 주택담보대출 갈아타기에 대하여 알아 보았습니다. 대출을 과도하게 이용하면 독이 되지만, 적정하게 사용하면 이익이 되는 만큼 모두들 현명한 대출 사용을 하시기 바라겠습니다.